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李国祥应探索建立农村宅基地流转制度

发布时间:2021-01-21 14:03:07 阅读: 来源:热缩套厂家

李国祥:应探索建立农村宅基地流转制度

我国经济发达地区城乡结合部出现宅基地隐形市场,宅基地通过房屋买卖、出租、抵押变相流转已成普遍现象。经济之声评论:应探索建立农村宅基地流转制度  据经济之声《央广财经评论》报道,根据国土资源部统计,在经济发达地区特别是城乡结合部,农村宅基地通过房屋买卖、出租、抵押变相流转已经是普遍现象,形成了自发的隐形市场,而各级人大对农村宅基地及农民住宅的立法缺位,增加了政府管理难度。为了探索解决这一问题的办法,北京市社科院昨天发布《北京法治发展报告2011》对这个问题作了专门研讨。专家认为造成农村宅基地及农民住宅诸多问题的根本原因在于立法滞后,建议北京可结合实际情况率先探索农村房屋制度,包括允许农村宅基地有条件流转。比如,可设定若干限定性条件:坚持现有《土地管理法》的基本规定,即宅基地使用权的初始取得只能是一次,出售、出租后不可再次申请;严格限制买卖双方条件,规定卖方只有提供已有其他住房时才可出卖,买方仅能购买一处宅基地及其住宅;只有房地一体时才可流转,未建房屋的宅基地不得流转等。经济之声特约评论员、社科院农村发展研究所研究员李国祥评论此话题。  目前农村宅基地通过房屋买卖、出租、抵押变相流转已经是普遍现象了。由于相关立法缺位,增加了政府管理难度,长此以往,对于城乡统筹协调发展可能带来哪些消极影响?  李国祥:现在我们国家的土地建设制度严重滞后于经济发展和农民需求。经济发展以后,有一部分农民很可能就要进入城中心居住,这样宅基地就腾出来,而有一部分可能在当地需要宅基地,这就形成了一个市场,但是这个市场得不到法律的保证,一旦产生纠纷,处理上就比较困难,这对当地的经济发展也是一个制约。这样的弊端是非常明显的,更重要的是这在全国很普遍,全民守着金饭碗宅基地,但是到银行贷款贷不出来,为什么贷不了?因为他们有抵户,宅基地在国外农村是一个比较有效的抵押物,而在我们国家农民有,但是不能够在银行里进行抵押。  现在在全国各地广泛存在的小产权房现象是不是也是宅基地流转过程中出现的问题呢?  李国祥:小产权房有一部分既违法又不合理,但据我了解,很多的小产权房它不合法却很合理,实际上它就是农民集体宅基地,农民利用宅基地建设小产权房,这些小产权房可能卖到城里面,在现有的法律框架下它是不合法的,但是这个实际上是农民的一个权益。按照我们十七届三中全会所做出的规定,将来我们要建设城乡统一的建设用地市场,这个文件精神对它的合理性给予了一定的肯定。  在前面我们也为大家介绍了北京市社科院出台了一个报告,对于宅基地的流转进行了专门的研讨,认为现在立法缺失是造成宅基地流转管理混乱的一个很重要的原因。很多听众朋友有疑问,既然缺失我们就立法进行规范,为什么立法会长期出现空白情况呢?难点在哪里?  李国祥:这个难度是相当相当大的,我们十七届三中全会已经做了部署,但是在立法的时候,由于大家对这个问题的认识不一致,以及缺乏相应的制度,现在解决起来有难度。好比小产权房,过去我们把它作为违法的,它也没有交这个土地的出让收入,所以房价比较低,现在如果你要给它合法化,怎么处理历史遗留问题?再加上还有很多人担心,农民如果把宅基地流转出去或者把它交易出去,将来他在城里生存不了再想回来,很可能就居无居所了,如果流入到城市里,并且产生贫民窟又怎么办?但是还有一个非常具体的问题困扰着立法进程,我们实际上已经启动了立法进程,但是由于大家的意见不一致,要想通过还有一定的难度,我们还是需要耐心的等待。  您觉得在完善农村宅基地流转的相关法律法规过程当中,我们应当重点注意一些什么样的问题呢?  李国祥:对于集体土地的权益,实际上就是涉及到农民宅基地承包地。建立宅基地市场所面临的最大问题就是保护农民宅基地使用权或者农民宅基地的权益,宅基地进行交易所获得的收益一定要保证给农民,同时一定要让农民自愿进行流转,并不影响他未来的生活。  我们看到有一些地方做了一些试点工作,比如江苏有农民集中居住,浙江有嘉兴模式还有两分两换等等,天津与北京还有宅基地换房,广东佛山有农村宅基地换房、土地银行等等,这些试点有哪些经验可以借鉴和推广呢?  李国祥:这些地方通过这种宅基地集中使用改善了农民的居住条件,同时又让农民得到了一大笔的财产性收入,他的积极意义应该来说还是明显的。在做这个事情的时候一定要特别注意,不要剥夺农民的权益。现在很多地方在学集中农民宅基地的时候,有一种赶农民上楼的风气,这是要避免的,如果不顾农民的意愿,不顾农民现实的需要,不顾农民生产生活的条件,一味的模仿城市集中搞房地产开发,这个是非常非常危险的。我个人觉得,最主要的就是尊重农民的意愿,在现有法律允许的条件下,把集中开发改善农民生产生活条件,改善农民的致富条件放在首位。

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